פסק-דין בתיק ת"א 2257-06

א.         מהות התובענה

זו תביעה לתשלום דמי חכירה מעודכנים בסך 6,597,128 ש"ח בגין שטחים שהוחכרו לנתבעת ע"י התובעת, במקרקעין הידועים כחלקות 21,22 ו-23 בגוש 3851, המצויים בפארק המדע בנס ציונה (להלן: " המקרקעין"), משנת 1991 ועד 31/7/2006.

התיק הועבר להרכב זה ונקבע לראיות לתאריך 14/12/2010. 

ב.         עובדות רלבנטיות

התובעת הינה חברה הרשומה בישראל ועוסקת בייזום, שיווק והשכרת מקרקעין.

הנתבעת הינה חברה הרשומה בישראל.

על-פי הנטען בכתב התביעה, בתאריך 28.6.70 נחתם הסכם לפיו הוחכרו המקרקעין על-ידי בעליהם, מכון ויצמן למדע (להלן: " מכון ויצמן"), לחברת " אפריקה ישראל להשקעות בע"מ" שהיא חברת האם של התובעת.

הסכם זה אומץ על-ידי התובעת, ובתאריך 15.12.71 התקשרה התובעת בהסכם עם חברת " מכשירי רחובות בע"מ" (הוא שמה הקודם של הנתבעת), לפיו התחייבה התובעת להקים על חלק מהמקרקעין מבנים ולאחר מכן להחכירם לנתבעת (נספח ב' ל-ת/1).

בתאריך 4.10.79 נחתם חוזה חכירה בין התובעת לבין מכון ויצמן, לפיו חכרה התובעת מהמכון את המקרקעין (נספח א' ל-ת/1).

בתאריך 6.9.79 נחתם בין התובעת לבין הנתבעת שטר חכירת משנה, לפיו הקנתה התובעת לנתבעת זכויות חכירת משנה בחלק מהמקרקעין, בשטח של כ-4,335 מ"ר, לתקופת חכירה מיום 1.4.74 עד ל-28.6.2029 (נספח ד' ל-ת/1) (להלן: " שטר חכירת המשנה").

במהלך שנת 1996 פנה מכון ויצמן אל התובעת בדרישה לעדכן את דמי החכירה, והצדדים ניהלו דין ודברים בנושא זה. משלא הושגה ביניהם הסכמה על גובה דמי החכירה, הועברה המחלוקת ביניהם לבוררות (נספח ה' ל-ת/1).

בתאריך 26.5.96 הודיעה התובעת לנתבעת כי היא מצויה בדין ודברים עם מכון ויצמן לגבי דמי החכירה, ולאחר שאלו ייקבעו, "תחזור" התובעת אל הנתבעת בקשר לדמי החכירה.

כמו כן צוין במכתב, שבינתיים שילמה התובעת על חשבון דמי החכירה סך של 850,000 ש"ח, והנתבעת נדרשת לשלם סכום של 127,840 ש"ח מתוך הסך הנ"ל (נספח ו' ל-ת/1).

במענה למכתב זה הודיעה הנתבעת במכתב אל התובעת מתאריך 6.6.96 (נספח ז' ל-ת/1), כי אין כל זיקה בין דמי החכירה המשולמים למכון ויצמן על-ידי התובעת, לבין דמי החכירה המשולמים על-ידי הנתבעת לתובעת (נספח ז' ל-ת/1).

במכתבה מיום 25.8.96 השיבה התובעת לנתבעת שבהתאם להסכם בין הצדדים, יקבעו המכון והתובעת את זהותו של שמאי שיקבע את דמי החכירה המעודכנים (נספח ח' ל-ת/1).

הנתבעת מצידה, חזרה על עמדתה ושלחה מכתב ברוח זו אל התובעת בתאריך 18.9.96 (נספח ט' ל-ת/1).

במסגרת הליך הבוררות שהתנהל בין התובעת לבין מכון ויצמן, הוסכם למנות את השמאי עדי צביקל לצורך הערכת שווי המקרקעין לשם קביעת הפרש דמי החכירה שעל התובעת לשלם למכון. התובעת הודיעה על כך לנתבעת במכתב מיום 20.6.00 (נספח יב' ל-ת/1).

בתאריך 7.12.00 הגיש השמאי צביקל את השומה, לפיה נקבע ששווי המקרקעין לצרכי חישוב דמי החכירה, ליום 28.6.91, הוא 1,030,000 $, שהם 2,466,850 ש"ח נכון לאותו מועד (נספח יג' ל-ת/1).

ביום 3.7.03 שלחה התובעת מכתב אל הנתבעת (נספח טו' ל-ת/1) בו הציעה לה לשלם סכום מופחת של דמי חכירה, לאחר שבמסגרת המשא ומתן שנוהל בינה לבין מכון ויצמן, בעקבות שומת השמאי צביקל, הצליחה התובעת להפחית את שווי המקרקעין ממנו ייגזר שיעור דמי החכירה.